ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯพบว่า ค่าเช่าโดยเฉลี่ยอาคารเกรด A เพิ่มขึ้นถึง 1,000 บาทต่อตารางเมตรเป็นครั้งแรก เนื่องจากมีอุปสงค์สูงกว่าอุปทาน โดยทำเลฮิตยังคงเป็น ‘ถนนสุขุมวิท ช่วงระหว่างอโศก-ชิดลม’ ที่มีอัตราการครอบครองพื้นที่สูงสุด 96.58 %
อัตราค่าเช่าสำนักงานเกรด A สูงสุดเป็นประวัติการณ์
ในปี 2560 อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรด A สูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยค่าเช่าโดยเฉลี่ยของอาคารเกรด A สูงถึง 1,000 บาท/ ตร.ม./เดือนเป็นครั้งแรก อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 727 บาท/ ตร.ม./เดือน แสดงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.56 ปีต่อปี จากที่เคยมีราคาอยู่ที่ 702 บาท/ ตร.ม./เดือน ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2559 ขณะเดียวกันค่าเช่าของอาคารเกรด B อยู่ที่ 726.7 บาท/ ตร.ม./เดือน และอาคารเกรด C อยู่ที่ 454.4 บาท/ ตร.ม./เดือน โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 และร้อยละ 1.4 ปีต่อปีตามลำดับ
ในปี 2560 อาคารสำนักงานบนถนนสุขุมวิท ช่วงระหว่างอโศก-ชิดลมยังคงได้รับความนิยมสูงสุด มีอัตราการครอบครองเฉลี่ยอยู่ที่ 96.58 % นอกจากนี้มีการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าที่ทำกำไรสูงสุด 7.4 % ตลอดทั้งปี
กราฟที่ 1
ค่าเช่าของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ แบ่งตามเกรดปี 2555 – 2560
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
ตารางที่ 1
ค่าเช่าของอาคารสำนักงาน แบ่งตามเกรดและการเพิ่มขึ้นของอัตราส่วน (%)
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย
กราฟที่ 2
ค่าเช่าของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ แบ่งตามถนนสายหลัก, ไตรมาสที่ 3 – ไตรมาสที่ 4 ปี 2560
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
อุปสงค์
ในไตรมาสที่ 4 ปี 2560 พื้นที่ที่ถูกครอบครอง มีจำนวนรวมสุทธิอยู่ที่ 4,546,138 ตร.ม. แสดงอัตราการครอบครองโดยรวมอยู่ที่ 91.35% ลดลง 1.1 ปีต่อปี แต่กรณีนี้ไม่ได้เกิดขึ้นตลอดทั้งปี
อาคารสำนักงานเกรด A มีอัตราการครอบครองอยู่ที่ 94.02% ปรับตัวดีขึ้นตลอดทั้งปี หากเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 3 ของปี 2560 ซึ่งอยู่ที่ 93.51% ขณะที่อัตราการครอบครองของอาคารเกรด B และเกรด C อยู่ที่ 93.93% และ 89.07% ตามลำดับ
อัตราการครอบครองพื้นที่สุทธิ (หรือปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ให้เช่า) ในกรุงเทพฯ ไตรมาสที่ 4 ปี 2560 มีจำนวนรวมอยู่ที่ 55,943 ตร.ม. ในขณะที่มีพื้นที่จำนวน 82,639 ตร.ม.ที่ถูกยกเลิกเช่าหรือเวนคืนให้กับเจ้าของ ซึ่งหมายความว่าตลาดมีอัตราการดูดซับสุทธิลดลงอยู่ที่ -26,696 ตร.ม.
อย่างไรก็ตาม ขณะที่ตลาดโดยรวมมีอัตราการครอบครองพื้นที่ลดลง อาคารเกรด A ในช่วงไตรมาสที่ 4 กลับมีอัตราการดูดซับสุทธิที่เพิ่มสูงขึ้นถึง 24,000 ตร.ม.
แต่ในขณะที่อัตราการดูดซับสุทธิที่ปรับลดลงในบางส่วนของอาคารเกรด C เป็นผลมาจากการปิดปรับปรุงชั่วคราวของอาคาร 2 แห่ง ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการอีกครั้งในปลายปี 2562
จากตารางที่ 3 ในปี 2560 อัตราการดูดซับสุทธิโดยรวมมีอยู่เพียง 6,300 ตร.ม.และมีเพียงอาคารเกรด B เท่านั้นที่เพิ่มขึ้น การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดเจนคือ อัตราการครอบครองพื้นที่ของอาคารเกรด B ที่ปรับระดับสูงขึ้น และอาคารเกรด C ที่ปรับระดับลดลง
อย่างไรก็ตามแนวโน้มนี้ไม่มีในอาคารเกรด A โดยอัตราการครอบครองของอาคารเกรด A ในปี 2560 มีพื้นที่รวม 88,000 ตร.ม. แต่มีพื้นที่ประมาณ 106,000 ตร.ม. ที่เวนคืนให้เจ้าของ
นอกจากนี้ผู้เช่าพยายามที่จะควบคุมค่าใช้จ่ายโดยเลือกที่จะย้ายที่ตั้งสำนักงานไปยังอาคารที่มีค่าเช่าต่ำกว่า หรือปรับปรุงประสิทธิภาพของพื้นที่ทำงาน
กราฟที่ 3
อุปสงค์, อุปทานและอัตราการครอบครองของอาคารสำนักงาน, ปี 2555-2560
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
หมายเหตุ : ตัวเลขเหล่านี้ไม่นับรวมอาคารที่มีเจ้าของหลายรายและอาคารที่มีพื้นที่น้อยกว่า 5,000 ตร.ม.
อุปทานในอนาคต
จากรายงานวิจัยของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย คาดการณ์ว่า ภายในปี 2561 จะมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาดอีกประมาณ 171,000 ตร.ม. ซึ่งทั้งหมดอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ CBD พื้นที่ทำงานร่วม (co-working space) และออฟฟิศสำเร็จรูป (serviced office) เป็นหนึ่งในพื้นที่ทำงานที่เติบโตเร็วที่สุดในกรุงเทพฯ โดยปริมาณของ co-working space จากเดิมมีน้อยกว่า 20 แห่ง ขยายเพิ่มขึ้นไปมากกว่า 100 แห่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตามพื้นที่สำนักงานแบบเดิมยังคงเป็นตัวเลือกที่ได้รับความนิยมสูงสุด โดยการเติบโตของ co-working space จะไม่เป็นอุปสรรคต่อตลาดสำนักงาน อีกทั้งตลาดทั้งสองกลุ่มยังสามารถเติบโตไปพร้อมๆ กันได้
กราฟที่ 4
อุปทานและอุปทานใหม่ของสำนักงานในกรุงเทพฯ จากปี 2555-2560
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
