การประกาศแผนธุรกิจประจำปีของ ‘แสนสิริ’ ถือเป็นวาระสำคัญที่นักลงทุนและผู้คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ต่างจับตามอง ล่าสุดแสนสิริได้เปิดเผยทิศทางการดำเนินงานสำหรับปี 2026 ภายหลังจากปี 2025 ที่ผ่านมา แสนสิริสามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นด้วยยอดขายรวม 51,000 ล้านบาท ครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในกลุ่มอุตสาหกรรม และได้รับคัดเลือกให้เป็นองค์กรอันดับหนึ่งที่คนรุ่นใหม่อยากร่วมงานด้วยในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
ท่ามกลางภาพความสำเร็จดังกล่าว สภาวะเศรษฐกิจมหภาคของไทยยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคมีความเปราะบางและหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง แผนธุรกิจปี 2026 จึงถูกจัดทำขึ้นภายใต้แรงกดดันจากปัจจัยภายนอกเหล่านี้ เมื่อพิจารณาส่ิงที่ซ่อนอยู่ในชุดตัวเลขและกลยุทธ์ที่ประกาศออกมา เราจะพบการส่งสัญญาณว่าแสนสิริกำลังปรับตัวเข้าสู่โหมด ‘ระมัดระวังตัวขั้นสูงสุด’ (Defensive & Risk Management Mode) ภายใต้ภาพลักษณ์ของความมั่นคง
นี่คือบทวิเคราะห์ 5 ประเด็นสำคัญที่อ่านได้จากแผนธุรกิจฉบับนี้
1. ยอมรับความจริงว่าตลาดปีนี้เผาจริง
แม้จะพูดว่าเติบโตยั่งยืน แต่ตัวเลขเป้าหมายกลับฟ้องว่าแสนสิริกำลังมองตลาดปี 2026 ในแง่ลบกว่าปีที่ผ่านมา:
- เป้ายอดขาย (Presale) ลดลง: ปี 2025 ทำได้ 51,000 ล้านบาท แต่ปี 2026 ตั้งเป้าไว้เพียง 48,000 ล้านบาท การตั้งเป้า ‘ต่ำกว่า’ ผลงานปีเก่า เป็นการยอมรับกลายๆ ว่ากำลังซื้อในตลาดกำลังหดตัวรุนแรง และการแข่งขันจะดุเดือดจนส่วนแบ่งตลาดอาจลดลง
- เน้นเก็บเงินสดมากกว่าสร้างยอดจอง: ในขณะที่เป้ายอดขาย (Presale) ลดลง แต่เป้ายอดโอน (Transfer) กลับตั้งไว้สูงขึ้นเป็น 39,000 ล้านบาท (จาก 36,700 ล้านบาทในปี 2025) แสดงว่าปีนี้จะเป็นปีแห่งการเน้นเก็บเกี่ยว เร่งโอน backlog ที่มีในมือเปลี่ยนเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าให้เร็วที่สุด มากกว่าจะไปทุ่มงบการตลาดล่าลูกค้าใหม่ที่ตัดสินใจยาก
2. กระจายความเสี่ยงด้วยการซอยย่อย
เมื่อดูไส้ในของการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Launch) จะเห็นความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจมาก:
- ปี 2025: เปิด 24 โครงการ มูลค่า 52,000 ล้านบาท (เฉลี่ย 2,166 ล้านบาท/โครงการ)
- ปี 2026: เปิด 33 โครงการ มูลค่า 51,000 ล้านบาท (เฉลี่ย 1,545 ล้านบาท/โครงการ)
มูลค่ารวมแทบไม่เปลี่ยน แต่จำนวนโครงการเพิ่มขึ้นเยอะ ทำให้ ‘ขนาดโครงการเล็กลงอย่างมีนัยสำคัญ’ (เฉลี่ยเล็กลง 30%) นี่คือกลยุทธ์ลดความเสี่ยง โครงการเล็ก ปิดการขายง่าย สร้างเสร็จไว รับรู้รายได้เร็ว (Quick Turnaround) ดีกว่าทำโครงการยักษ์ที่เงินจมนาน
3. ลดพอร์ตหรูลงมาเล่นตลาดกลาง-ล่างมากขึ้น
กราฟสัดส่วนมูลค่าโครงการ (Project Value by Segments) มีการขยับตัวเลขที่น่าจับตามอง:
- กลุ่ม Premium: ลดลงจาก 49% (ปี 2025) เหลือ 39% (ปี 2026)
- กลุ่ม Affordable (ราคาจับต้องได้): เพิ่มขึ้นจาก 15% (ปี 2025) เป็น 20% (ปี 2026)
แสนสิริกำลังบอกว่า คนรวยเริ่มซื้อช้าลง หรือตลาดบนเริ่มอิ่มตัว จึงต้องลงมาเล่นตลาด Affordable มากขึ้นเพื่อรักษาสภาพคล่อง แม้ตลาดล่างจะมีปัญหาเรื่องกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) แต่ก็เป็นตลาดที่มี Real Demand รออยู่มหาศาล
4. ยืมมือพันธมิตรช่วยบริหารโครงสร้างทางการเงิน
กลยุทธ์ JV (Joint Venture) ถูกเน้นย้ำอย่างมาก โดยเฉพาะการดึง Mitsui Fudosan เข้ามา
การขยายพอร์ต JV เป็น 19 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 5 หมื่นล้านบาท นอกจากเรื่องพันธมิตรก็คือ การช่วยลดภาระหนี้ในงบดุล (Balance Sheet Light) หรือการบริหารงบดุลไม่ให้แบกหนี้หนักเกินไป แสนสิริเลือกที่จะไม่ลงทุนเองทั้งหมด แต่ใช้เงินทุนจากต่างชาติมาช่วยแบกรับความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ เพื่อเซฟกระแสเงินสดของตัวเองไว้
5. หาทางรอดใหม่ที่ไม่ใช่อสังหาฯ
การตั้งเป้ารายได้จากธุรกิจอื่น (Revenue from Others) ให้โตจาก 12% เป็น 15% และไปถึง 25% ในปี 2030
นี่คือสัญญาณว่า ขายบ้านอย่างเดียว ไม่รอดในระยะยาว ธุรกิจอสังหาฯ ผันผวนตามเศรษฐกิจเกินไป แสนสิริจึงต้องเร่งปั้นธุรกิจบริการ (เช่น ต้นแบบ Crafted by Sansiri, บริการทางการเงิน) เพื่อให้มีรายได้ประจำ (Recurring Income) เข้ามาพยุงบริษัทในช่วงที่เศรษฐกิจขาลง
ถ้าอ่านเกมของแสนสิริในปี 2026 คือการเล่นเกมตั้งรับที่แข็งแกร่ง จัดทัพใหม่ให้คล่องตัวขึ้น (โครงการเล็กลง), ตุนเสบียง (เร่งโอนเก็บเงินสด), หาเพื่อนช่วยแบก (JV), และ กระจายความเสี่ยง ลงสู่ตลาดล่างและธุรกิจอื่น เพื่อให้ผ่านพ้นปีที่เศรษฐกิจและกำลังซื้อยังลูกผีลูกคนไปได้อย่างปลอดภัยที่สุด
