เมื่อต้อง Work From Home สำนักงานก็หมดความหมาย กระทบ ค่าเช่า – ราคาเสนอเช่าเฉลี่ย ลดทุกพื้นที่

  • 1.1K
  •  
  •  
  •  
  •  

สถานการณ์ความต้องการใช้อาคารสำนักงานในปัจจุบัน

จากผลสำรวจของบริษัท CBRE ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ถึงสถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร พบว่าจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 และการถดถอยทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้ความต้องการใช้อาคารสำนักงานลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 ปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นเพียง 21,000 ตารางเมตร ขณะที่ช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้วเพิ่มขึ้น 128,000 ตารางเมตร

สอดคล้องกับข้อมูลจากฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ที่พบว่าอาคารสำนักงานใหม่ที่เปิดให้บริการในไตรมาส 2 ปี 2563 บางอาคารมีอัตราการเช่าต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้มาก อาคารสำนักงานบางแห่งมีอัตราการเช่าล่วงหน้าเพียงประมาณ 10% เท่านั้น ถึงขนาดส่งผลให้เจ้าของโครงการบางรายต้องตัดสินใจว่าจะเดินหน้าปล่อยเช่าต่อหรือขายทั้งโครงการ นอกจากนี้จากความต้องการอาคารสำนักงานที่ลดลง ส่งผลให้ในช่วงไตรมาส 3 ปีนี้ อัตราการเช่าและราคาเสนอเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานมีแนวโน้มปรับลดลงในทุกระดับและทุกพื้นที่

สาเหตุหลักของความต้องการใช้อาคารสำนักงานที่ลดลงมีหลายประการ อาทิ

ประการแรก COVID-19 ทำให้พฤติกรรมการทำงานเปลี่ยนแปลงไป หลายบริษัทมีนโยบาย work from home หรือ work from anywhere บางบริษัทมีการสลับเวลาการใช้ออฟฟิศของพนักงานกลุ่มต่างๆ ทำให้การใช้พื้นที่สำนักงานลดลง

ประการที่สอง เนื่องจากการระบาดของ COVID-19 เกิดขึ้นมาสักระยะ หลายบริษัทพบว่า การให้พนักงานทำงานจากนอกสำนักงาน ไม่ส่งผลต่อประสิทธิภาพการทำงาน ประกอบกับเทคโนโลยีสมัยใหม่อำนวยความสะดวกได้เพียงพอ หลายบริษัทจึงมีนโยบายในระยะยาวให้พนักงานทำงานจากนอกออฟฟิศได้ หลายบริษัทมีนโยบายลดพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานลง ซึ่งช่วยให้บริษัทประหยัดค่าใช้จ่ายได้ด้วย

ประการที่สาม จากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ผันผวนและถดถอย หลายบริษัทประสบปัญหาทางการเงิน โดยเฉพาะบริษัทขนาดกลางและเล็กที่สภาพคล่องทางการเงินต่ำกว่าขนาดใหญ่ หรือบริษัทที่พึ่งพาการส่งออกและการท่องเที่ยว ที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 มาก และยังไม่เห็นอนาคตว่าจะฟื้นตัวเมื่อไร บริษัทในกลุ่มนี้เสี่ยงคืนพื้นที่เช่าสูง ทั้งนี้ผลสำรวจพบว่า ในอาคารสำนักงานระดับเกรดบีที่ตั้งอยู่นอกใจกลางธุรกิจหรือนอก CBD ซึ่งบริษัทขนาดกลางและเล็กนิยมเช่าพื้นที่สำนักงาน มีการยกเลิกหรือลดขนาดพื้นที่เช่า

นอกจากนี้ ปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานในปีนี้ลดลงยังมาจาก ช่วงที่มีมาตรการล็อกดาวน์ ทำให้ผู้เช่าบางส่วนไม่สามารถย้ายเข้าสำนักงาน เพราะไม่สามารถเข้าตกแต่งอาคารสำนักงานได้

จากการสำรวจของ CBRE พบว่า อัตราพื้นที่ว่างของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นจาก 6.9% ณ สิ้นปี 2562 เป็น 8.9% ณ ไตรมาส 3 ปี 2563 ผลสำรวจยังพบว่าพื้นที่ที่ได้รับความนิยมหรือปล่อยเช่าได้ดีที่สุดในปี 2563 อยู่ในกลุ่มอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่นอก CBD ทั้งนี้เนื่องจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน ทำให้อาคารสำนักงานนอก CBD ซึ่งมีค่าเช่าต่ำกว่าใน CBD ได้รับความสนใจมากขึ้น

ผลกระทบที่เกิดขึ้น

จากความต้องการใช้อาคารสำนักงานที่ลดลงในพื้นที่กรุงเทพมหานคร นอกจากส่งผลต่อผู้ประกอบการที่ให้บริการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน ยังส่งผลกระทบต่อแรงงานและธุรกิจเกี่ยวเนื่องหลายประเภทที่พึ่งพาอาคารสำนักงานด้วย เช่น

  • แม่บ้านในอาคารสำนักงาน
  • พนักงาน รปภ. ในอาคารสำนักงาน
  • กลุ่มผู้ให้บริการด้านอื่นๆ ในอาคารสำนักงาน เช่น ช่างซ่อม พนักงาน IT พนักงานดูแลอาคาร พนักงานในอาคารจอดรถ ฯลฯ
  • ร้านค้า/ร้านอาหารที่ตั้งในอาคารสำนักงาน และอาศัยลูกค้าจากอาคารสำนักงาน
  • ร้านค้า/ร้านอาหารที่ตั้งอยู่ข้างเคียงอาคารสำนักงาน โดยอาศัยลูกค้าจากอาคารสำนักงาน

ธุรกิจเช่น ร้านค้า ร้านอาหาร ที่อาศัยลูกค้าจากอาคารสำนักงานเสี่ยงขายสินค้าได้น้อยลง รายได้และกำไรลดลง ขณะเดียวกันอาชีพที่พึ่งพาหรือให้บริการอาคารสำนักงาน เช่น แม่บ้าน พนักงาน รปภ. ช่างซ่อมในอาคารสำนักงาน เสี่ยงมีงานลดลง เสี่ยงถูกลดชั่วโมงการทำงานหรือตกงาน กระทบต่อรายได้และความสามารถในการครองชีพ

ทั้งนี้ ความท้าทายในอนาคตต่อตลาดอาคารสำนักงานและธุรกิจหรือแรงงานเกี่ยวเนื่องยังมีอีกอย่างน้อย 2 ประการ คือ

หนึ่ง ไม่รู้ว่าวิกฤต COVID-19 จะจบลงเมื่อไร ผลจากการระบาดระลอกแล้วระลอกเล่าในต่างประเทศ หรือในประเทศไทย ที่เพิ่งมีการระบาดรอบใหม่ ทำให้การฟื้นตัวของตลาดอาคารสำนักงานยังไม่สามารถคาดการณ์ได้ ขณะเดียวกันนับวันธุรกิจต่างๆ ก็คุ้นเคยกับการให้พนักงานทำงานจากนอกออฟฟิศมากขึ้น เพราะประหยัดค่าใช้จ่ายมากกว่า จึงไม่แน่ว่า แม้สถานการณ์ COVID-19 จะจบลง บริษัทต่างๆ จะเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมากเท่าเดิมหรือไม่

สอง ภายใน 3 ปีข้างหน้า กรุงเทพฯ จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดอีก 1.17 ล้านตารางเมตร ซึ่งจะส่งผลต่อผู้ประกอบการ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอาคารสำนักงานมากขึ้น

ทั้งหมดนี้ ทำให้แรงงานและธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับอาคารสำนักงาน ต้องเตรียมตัวครับ

 

แหล่งที่มา

CBRE, dotproperty, mgronline, prachachat


  • 1.1K
  •  
  •  
  •  
  •  
ดร.สิทธิพล วิบูลย์ธนากุล
ดร.สิทธิพล วิบูลย์ธนากุล
ดร.สิทธิพล วิบูลย์ธนากุล หรือ ดร.ชาย จบปริญญาตรี เกียรตินิยมอันดับ 1 จากคณะเศรษฐศาสตร์ ธรรมศาสตร์ จบปริญญาเอกด้านเศรษฐศาสตร์ จากมหาวิทยาลัยยอร์ค ประเทศอังกฤษ ดร.ชายเป็นเจ้าของธุรกิจ และสวมหมวกเป็นอาจารย์พิเศษด้านเศรษฐศาสตร์ และที่ปรึกษาให้หลายองค์กร ดร.ชายขึ้นชื่อว่าเป็นหนึ่งในน้อยคนที่ทำเรื่องเศรษฐศาสตร์ให้ง่ายและสนุกได้