สถานการณ์ความต้องการใช้อาคารสำนักงานในปัจจุบัน
จากผลสำรวจของบริษัท CBRE ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ถึงสถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร พบว่าจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 และการถดถอยทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้ความต้องการใช้อาคารสำนักงานลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 ปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นเพียง 21,000 ตารางเมตร ขณะที่ช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้วเพิ่มขึ้น 128,000 ตารางเมตร
สอดคล้องกับข้อมูลจากฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ที่พบว่าอาคารสำนักงานใหม่ที่เปิดให้บริการในไตรมาส 2 ปี 2563 บางอาคารมีอัตราการเช่าต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้มาก อาคารสำนักงานบางแห่งมีอัตราการเช่าล่วงหน้าเพียงประมาณ 10% เท่านั้น ถึงขนาดส่งผลให้เจ้าของโครงการบางรายต้องตัดสินใจว่าจะเดินหน้าปล่อยเช่าต่อหรือขายทั้งโครงการ นอกจากนี้จากความต้องการอาคารสำนักงานที่ลดลง ส่งผลให้ในช่วงไตรมาส 3 ปีนี้ อัตราการเช่าและราคาเสนอเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานมีแนวโน้มปรับลดลงในทุกระดับและทุกพื้นที่
สาเหตุหลักของความต้องการใช้อาคารสำนักงานที่ลดลงมีหลายประการ อาทิ
ประการแรก COVID-19 ทำให้พฤติกรรมการทำงานเปลี่ยนแปลงไป หลายบริษัทมีนโยบาย work from home หรือ work from anywhere บางบริษัทมีการสลับเวลาการใช้ออฟฟิศของพนักงานกลุ่มต่างๆ ทำให้การใช้พื้นที่สำนักงานลดลง
ประการที่สอง เนื่องจากการระบาดของ COVID-19 เกิดขึ้นมาสักระยะ หลายบริษัทพบว่า การให้พนักงานทำงานจากนอกสำนักงาน ไม่ส่งผลต่อประสิทธิภาพการทำงาน ประกอบกับเทคโนโลยีสมัยใหม่อำนวยความสะดวกได้เพียงพอ หลายบริษัทจึงมีนโยบายในระยะยาวให้พนักงานทำงานจากนอกออฟฟิศได้ หลายบริษัทมีนโยบายลดพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานลง ซึ่งช่วยให้บริษัทประหยัดค่าใช้จ่ายได้ด้วย
ประการที่สาม จากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ผันผวนและถดถอย หลายบริษัทประสบปัญหาทางการเงิน โดยเฉพาะบริษัทขนาดกลางและเล็กที่สภาพคล่องทางการเงินต่ำกว่าขนาดใหญ่ หรือบริษัทที่พึ่งพาการส่งออกและการท่องเที่ยว ที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 มาก และยังไม่เห็นอนาคตว่าจะฟื้นตัวเมื่อไร บริษัทในกลุ่มนี้เสี่ยงคืนพื้นที่เช่าสูง ทั้งนี้ผลสำรวจพบว่า ในอาคารสำนักงานระดับเกรดบีที่ตั้งอยู่นอกใจกลางธุรกิจหรือนอก CBD ซึ่งบริษัทขนาดกลางและเล็กนิยมเช่าพื้นที่สำนักงาน มีการยกเลิกหรือลดขนาดพื้นที่เช่า
นอกจากนี้ ปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานในปีนี้ลดลงยังมาจาก ช่วงที่มีมาตรการล็อกดาวน์ ทำให้ผู้เช่าบางส่วนไม่สามารถย้ายเข้าสำนักงาน เพราะไม่สามารถเข้าตกแต่งอาคารสำนักงานได้
จากการสำรวจของ CBRE พบว่า อัตราพื้นที่ว่างของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นจาก 6.9% ณ สิ้นปี 2562 เป็น 8.9% ณ ไตรมาส 3 ปี 2563 ผลสำรวจยังพบว่าพื้นที่ที่ได้รับความนิยมหรือปล่อยเช่าได้ดีที่สุดในปี 2563 อยู่ในกลุ่มอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่นอก CBD ทั้งนี้เนื่องจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน ทำให้อาคารสำนักงานนอก CBD ซึ่งมีค่าเช่าต่ำกว่าใน CBD ได้รับความสนใจมากขึ้น
ผลกระทบที่เกิดขึ้น
จากความต้องการใช้อาคารสำนักงานที่ลดลงในพื้นที่กรุงเทพมหานคร นอกจากส่งผลต่อผู้ประกอบการที่ให้บริการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน ยังส่งผลกระทบต่อแรงงานและธุรกิจเกี่ยวเนื่องหลายประเภทที่พึ่งพาอาคารสำนักงานด้วย เช่น
- แม่บ้านในอาคารสำนักงาน
- พนักงาน รปภ. ในอาคารสำนักงาน
- กลุ่มผู้ให้บริการด้านอื่นๆ ในอาคารสำนักงาน เช่น ช่างซ่อม พนักงาน IT พนักงานดูแลอาคาร พนักงานในอาคารจอดรถ ฯลฯ
- ร้านค้า/ร้านอาหารที่ตั้งในอาคารสำนักงาน และอาศัยลูกค้าจากอาคารสำนักงาน
- ร้านค้า/ร้านอาหารที่ตั้งอยู่ข้างเคียงอาคารสำนักงาน โดยอาศัยลูกค้าจากอาคารสำนักงาน
ธุรกิจเช่น ร้านค้า ร้านอาหาร ที่อาศัยลูกค้าจากอาคารสำนักงานเสี่ยงขายสินค้าได้น้อยลง รายได้และกำไรลดลง ขณะเดียวกันอาชีพที่พึ่งพาหรือให้บริการอาคารสำนักงาน เช่น แม่บ้าน พนักงาน รปภ. ช่างซ่อมในอาคารสำนักงาน เสี่ยงมีงานลดลง เสี่ยงถูกลดชั่วโมงการทำงานหรือตกงาน กระทบต่อรายได้และความสามารถในการครองชีพ
ทั้งนี้ ความท้าทายในอนาคตต่อตลาดอาคารสำนักงานและธุรกิจหรือแรงงานเกี่ยวเนื่องยังมีอีกอย่างน้อย 2 ประการ คือ
หนึ่ง ไม่รู้ว่าวิกฤต COVID-19 จะจบลงเมื่อไร ผลจากการระบาดระลอกแล้วระลอกเล่าในต่างประเทศ หรือในประเทศไทย ที่เพิ่งมีการระบาดรอบใหม่ ทำให้การฟื้นตัวของตลาดอาคารสำนักงานยังไม่สามารถคาดการณ์ได้ ขณะเดียวกันนับวันธุรกิจต่างๆ ก็คุ้นเคยกับการให้พนักงานทำงานจากนอกออฟฟิศมากขึ้น เพราะประหยัดค่าใช้จ่ายมากกว่า จึงไม่แน่ว่า แม้สถานการณ์ COVID-19 จะจบลง บริษัทต่างๆ จะเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมากเท่าเดิมหรือไม่
สอง ภายใน 3 ปีข้างหน้า กรุงเทพฯ จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดอีก 1.17 ล้านตารางเมตร ซึ่งจะส่งผลต่อผู้ประกอบการ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอาคารสำนักงานมากขึ้น
ทั้งหมดนี้ ทำให้แรงงานและธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับอาคารสำนักงาน ต้องเตรียมตัวครับ
แหล่งที่มา
CBRE, dotproperty, mgronline, prachachat
